GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: "Cải cách" đấu giá đất

Bộ TNMT đang xin ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vốn được người dân, doanh nghiệp hết sức mong chờ. Dự thảo được đăng tải để xin ý kiến không lâu sau khi Ban chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai (Nghị quyết 18).

LS Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

PV Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trò chuyện cùng LS Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw về pháp lý cho đấu giá đất.

- Thực trạng gần đây cho thấy nhiều vụ thao túng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Vậy các quy định tại Luật Đất đai đang tạo nên những chồng chéo, "điểm mờ" trong đấu giá đất như thế nào thưa ông?

Thứ nhất, tồn tại xung đột pháp luật giữa pháp luật về đấu giá tài sản và Luật Đất đai, cụ thể:

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai đã quy định Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng “tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác”.

Trong khi đó, Điều 77 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định "Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về đấu giá tài sản" có trách nhiệm "Trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về tổ chức và hoạt động đấu giá tài sản, chính sách, chiến lược phát triển nghề đấu giá".

Thứ hai, khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Thực tế cho thấy, quy định này có thể là kẽ hở để các đối tượng lợi dụng thao túng bằng việc cản trở, phá hoại cuộc đấu giá để được áp dụng quy định này.

Bên cạnh đó, điểm a Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá QSDĐ phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.         

- Theo khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai quy định: “đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”. Liệu quy định trên có còn phù hợp, khi mà đã có những đối tượng lợi dụng thao túng bằng việc cản trở cuộc đấu giá để được vận dụng quy định này, thưa ông?

Thực tế cho thấy đây có thể là kẽ hở để các đối tượng lợi dụng thao túng bằng việc cản trở, phá hoại cuộc đấu giá để được vận dụng quy định. Như vậy, để tránh hiện tượng thay phiếu, lộ giá thì cần áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá công khai, khách quan và có chứng cứ kiểm tra giám sát.

Đặc biệt, ngay cả với hoạt động của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản cũng cần sớm có cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ hoạt động để đảm bảo cơ quan này hoạt động trung thực, vô tư, khách quan, không xảy ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” làm sai lệch kết quả đấu giá. Do đó, chúng ta cần quy định về đơn vị độc lập có kinh nghiệm giám sát.

- Thời gian qua, sự việc các doanh nghiệp trúng đấu giá lần lượt bỏ cọc tại vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã dẫn đến những tranh cãi về việc chồng chéo trong pháp luật đất đai. Đặc biệt là giữa Luật Đất đai và Luật đấu giá tài sản, theo luật sư, nội dung liên quan đấu giá đất tại Luật Đất đai cần quy định ra sao để đảm bảo tính công khai, minh bạch, khắc phục hiện tượng đấu giá, đấu thầu có “quân xanh, quân đỏ”?

Để giải quyết tận gốc những bất cập nêu trên, trong thời gian tới, cần bổ sung chế tài xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc”, có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá.

Bên cạnh đó, sớm xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất; pháp luật về đấu thầu; đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hoặc hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp.

- Dự thảo Luật Đất đai cũng quy định bỏ khung giá đất, thay vào đó các địa phương sẽ công bố bảng giá đất hằng năm, điều này sẽ tác động ra sao đến hoạt động đấu giá, thưa ông?

Bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường là một trong những vấn đề mới trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương được nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm.

Nghị quyết 18-NQ/TW xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Khi không còn khung giá đất, địa phương sẽ chịu trách nhiệm về giá đất của địa phương mình.

Nghị quyết đã nêu rất rõ ràng không phải bỏ khung giá đất có nghĩa là bỏ sự quản lý của nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương, mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính trung ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.

Việc dự thảo Luật Đất đai quy định bỏ khung giá đất, thay vào đó các địa phương sẽ công bố bảng giá đất hằng năm, điều này sẽ tác động rất nhiều đến hoạt động đấu giá.

Cụ thể, dự thảo luật Đất đai sửa đổi vừa công bố cũng bổ sung 3 trường hợp sử dụng giá đất cụ thể làm căn cứ tính toán, gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất; Xác định giá khởi điểm khi đấu giá nếu phương án đấu giá đất áp dụng cho tổ chức tham gia đấu giá; Xác định giá khởi điểm để đấu thầu dự án sử dụng đất.

Khi xác định như vậy sẽ hạn chế được rất nhiều thủ tục và giảm tải căng thẳng cho hoạt động đấu giá đất, mở ra cơ hội phát triển mới cho lĩnh vực này.

- Xin cảm ơn ông!

Link bài viết gốc